La déductibilité des dépenses de travaux des revenus fonciers est un sujet qui nourrit un contentieux abondant et régulier. L’article 31 du CGI opère en effet une distinction entre les dépenses admises en déduction, travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration , et celles qui ne le sont pas, travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Cette ligne de partage, dont la qualification repose souvent sur des éléments factuels précis, est source de nombreux litiges lorsque les travaux engagés sont d’une certaine ampleur. La Cour administrative d’appel de Douai, dans un arrêt du 27 avril 2026, apporte une illustration concrète de l’application de ces principes à un immeuble à usage mixte ayant fait l’objet d’une rénovation complète, et rappelle les conditions strictes dans lesquelles les dépenses peuvent être dissociées d’une opération globale de reconstruction.
Un reconstruction globale?
La SCI Pasteur, dont les bénéfices sont imposés entre les mains de ses associés dans la catégorie des revenus fonciers, est propriétaire d’un immeuble à usage mixte, habitation et professionnel, situé à La Madeleine (Nord). Au cours de l’année 2013, elle a fait réaliser des travaux dans les locaux des trois niveaux de cet immeuble et a porté en déduction de ses revenus fonciers l’intégralité des dépenses correspondantes, soit 517 903 €.
À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause la déductibilité d’une partie de ces dépenses, au motif que les travaux réalisés dans les locaux professionnels constituaient une reconstruction globale, et que ceux réalisés au second étage avaient conduit à la création d’une surface habitable nouvelle dans des combles antérieurement non aménagés.
